Airbnb à Marseille en 2026 : les nouvelles règles que les propriétaires doivent connaître

Deux régimes très différents selon votre bien

À Marseille, tout dépend d'une question : louez-vous votre résidence principale, ou un autre logement ? Les règles, les démarches et les risques ne sont pas du tout les mêmes. Voici l'essentiel, d'après les informations publiées par la Ville de Marseille.

Résidence principale : 90 nuits par an maximum

La Ville a abaissé la durée de location d'une résidence principale à des touristes de 120 à 90 jours par an, une baisse permise par la loi dite Le Meur. La limite s'applique depuis l'année 2026. Tant que vous restez sous ce plafond, aucune autorisation de changement d'usage n'est nécessaire.

• est considéré comme résidence principale le logement que vous occupez au moins 8 mois par an ;
• la Ville peut vous demander le décompte de vos nuitées de l'année précédente ; vous avez un mois pour répondre ;
• c'est la formule idéale pour louer pendant vos vacances ou vos déplacements.

Résidence secondaire : changement d'usage dès le premier jour

Le règlement de changement d'usage adopté le 27 février 2025 s'applique depuis le 29 avril 2025. Pour louer à Marseille un logement qui n'est pas votre résidence principale :

• une autorisation de changement d'usage est requise dès le premier jour de location ;
• une compensation est exigée dès le premier logement (transformer en habitation un local d'une autre nature, de surface et de qualité équivalentes, dans les périmètres définis) ;
• aucune autorisation n'est accordée si le DPE du logement n'est pas classé entre A et E ;
• le règlement de copropriété doit permettre la location.

En pratique, la location saisonnière d'une résidence secondaire est devenue très difficile à Marseille. Dans les communes voisines (Aubagne, la vallée de l'Huveaune, la côte), les règles dépendent de chaque mairie : elles sont souvent plus souples, mais se vérifient au cas par cas.

Les démarches dans tous les cas

• déclarer votre meublé de tourisme, y compris en résidence principale (sur taxedesejour.marseille.fr) ;
• respecter le règlement de copropriété ;
• déclarer les revenus issus de la location.

Les sanctions

• dépassement du plafond de 90 jours : amende civile pouvant atteindre 15 000 € depuis la loi Le Meur (la page de la Ville mentionne 10 000 €) ;
• absence de réponse à la demande de décompte des nuitées : amende civile de 5 000 € ;
• location sans autorisation de changement d'usage : jusqu'à 100 000 € par logement.

La Ville a renforcé ses contrôles : mises en demeure, poursuites et retrait des boîtes à clés installées sur le mobilier urbain.

Un marché qui reste porteur, dans les règles

La demande reste forte à Marseille, surtout pour les maisons avec piscine, les villas familiales et les biens de caractère. Louer sa résidence principale pendant ses absences, ou une résidence secondaire dans une commune qui le permet, reste très intéressant. C'est le rôle de notre accompagnement propriétaire : exploiter votre bien au mieux, sans prendre de risque réglementaire.

Questions fréquentes

La limite de 90 jours concerne-t-elle les résidences secondaires ?

Non. Une résidence secondaire à Marseille n'a pas de quota : elle doit obtenir une autorisation de changement d'usage avec compensation dès le premier jour.

Puis-je louer ma résidence principale quand je pars en vacances ?

Oui, dans la limite de 90 nuits par an et après déclaration. C'est le cas le plus simple et le plus courant.

Et si mon bien est à Aubagne ou dans une autre commune ?

Les règles dépendent de la commune. Nous vérifions avec vous ce qui s'applique à votre bien avant toute mise en location.

Information à jour en octobre 2026, donnée à titre indicatif. Vérifiez votre situation auprès de la Ville de Marseille ou de votre mairie avant toute décision.

Besoin d'y voir clair pour votre bien ? Faites estimer votre maison.